Een nieuwe wet in verband met gedwongen mede-eigendom zal ervoor zorgen dat mede-eigenaars op een flexibeler en efficiënter manier met elkaar kunnen omgaan, en dit alles rekening houdend met de technische vooruitgang.

Op 7 juni 2018 keurde de Kamer van Volksvertegenwoordigers het wetsontwerp goed houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing. U werd hierover reeds eerder geïnformeerd op onze website.

Een deel van deze wet beoogt de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (ook appartementsrecht genoemd) te wijzigen.  

De krachtlijnen zijn de volgende: (i) de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, (ii) de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars, (iii)  een herbalancering binnen de mede-eigendom, en (iv) diverse verduidelijkingen ten behoeve van de mede-eigenaars.

Daarnaast beoogt de wet de bepalingen van de gewone mede-eigendom en de gedwongen mede-eigendom in het algemeen te moderniseren in het licht van de technische vooruitgang.

De vier krachtlijnen worden hieronder nader toegelicht.

1. De werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen wordt flexibeler

1.1  De gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars worden versoepeld en gerationaliseerd

Voor statutenwijzigingen en beslissingen over werken (behoudens de werken waarover de syndicus kan beslissen) is nu een meerderheid vereist van 3/4. Dit wordt herleid tot 2/3.

Voor wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Voorheen was een 3/4 meerderheid vereist.

Ook over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw zal voortaan kunnen beslist worden met een 2/3 meerderheid. Voorheen was unanimiteit vereist.

Een mede-eigenaar zal afstand kunnen doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van de afbraak of de volledige heropbouw lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Hij heeft uiteraard recht op een compensatie, bepaald in onderling overleg of door de rechter.

Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, dan zal er een nieuwe algemene vergadering worden bijeengeroepen na een termijn van minstens 30 dagen. Op deze tweede vergadering zal de beslissing worden aangegaan bij eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

1.2  De bevoegdheden van de promotor, of de ondertekenaars van de oorspronkelijke akten, om over te gaan tot de noodzakelijk geworden veranderingen zijn voortaan erkend, maar wel strikt omschreven en beperkt.

1.3  Ingeval van blokkering van de besluitvorming binnen een vereniging van mede-eigenaars wordt een nieuwe figuur ingevoerd, de voorlopig bewindvoerder, die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats kan stellen van de algemene vergadering.

2. De efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars wordt geoptimaliseerd

2.1  De wet wenst de inhoud van de statuten af te slanken, zodat zij een grotere stabiliteit verkrijgen. Hierdoor noopt niet elke wetswijziging tot een statutenwijziging, met de bijkomende kosten tot gevolg.

2.2  Er komt een verplichte bijdrage aan het reservefonds, wat stabiliteit verleent aan de rechten van de mede-eigenaars. Zo worden de grote kosten gegradualiseerd, hetgeen een diligent beheer van het gebouw toelaat, en financiële transparantie biedt bij overdracht van de kavel.

2.3  Bij de invordering van de bijdragen in de lasten kan de syndicus zich beroepen op de hoofdelijkheid van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker en kan hij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen.

3. De herbalancering binnen de mede-eigendom

3.1  Er wordt een stap gezet in de richting van het “betaler beslist” principe, binnen beperkte mate.

Zo maken bijvoorbeeld bepaalde eigenaars geen gebruik van de lift, maar kunnen zij beslissingen over de lift toch tegenhouden. In de toekomst zullen de mede-eigenaars die de kosten betalen, alleen kunnen beslissen. Het aantal stemmen zal afhankelijk zijn van de bijdrage in de kosten.

3.2  Er is een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de bewoners van het gebouw. De eigenaar moet zijn huurder op de hoogte brengen van de beslissingen van de algemene vergadering.

4. Verduidelijkingen ten behoeve van de mede-eigenaars

Er werd al langer een soepele rechtspraak toegepast met betrekking tot het toepassingsgebied van de wet indien er sprake is van niet-gebouwde private delen. Dit wordt thans in de wet ingeschreven.  

In de huidige wet zijn de principes van gedwongen mede-eigendom van toepassing “op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevat.”  Dit wordt nu: “ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels…”.

De nieuwe wetgeving treedt in werking de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.

Wij houden u hierover uiteraard op de hoogte.

 

Alain De Jonge