Nouvelle règlementation de location
pour les pop-up stores en Flandre

Ces dernières années, les dénommés "pop-up stores"
font petit à petit leur entrée. Cette situation recevra
bientôt un encadrement juridique en Flandre.

Un nouveau décret  concernant la location de courte durée pour le commerce et l’artisanat, dès à présent nommé « décret pop-up », a été approuvé le 8 juin par le Parlement flamand.

1. D’où vient le succès des pop-up stores ?

Tout d’abord, le concept de pop-up stores donne aux entrepreneurs la chance d’examiner la viabilité d’une initiative déterminée avant de procéder à un investissement à long terme.

Ensuite, il s’agit d’une bonne occasion d’ouvrir un magasin, couplé à un événement temporaire, ou pour la réalisation d’un coup publicitaire.

Pour les propriétaires d’immeubles commerciaux inoccupés souvent difficilement louables, les pop-up stores peuvent offrir une solution par laquelle leurs immeubles reçoivent une utilisation concrète temporaire.

2. Pourquoi un cadre juridique est-il nécessaire pour les pop-up stores ?

Les initiateurs de pop-up stores se heurtent quand même encore souvent à la réticence des propriétaires d’immeubles commerciaux mis en location. Ces derniers craignent en effet, en l’absence d’un cadre juridique clair en la matière, une requalification du contrat de bail temporaire en un bail commercial, pour lequel il faut satisfaire aux dispositions impératives de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, parmi lesquelles la durée minimale de 9 ans.

De cette manière, naissaient de nombreuses barrières et frustrations aussi bien chez les entrepreneurs que chez les bailleurs.

3. Dans quelle mesure le nouveau décret offre une solution ?

Le législateur s’est efforcé de remédier à ce problème.

Le décret concernant la location de courte durée pour le commerce et l’artisanat introduit un nouveau régime locatif pour les pop-up stores en Flandre.

L’article 2 du décret dispose que le décret s’applique uniquement aux

(i) locations de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers
(ii) utilisées au cours de la location, en vertu d’une convention expresse des parties, par le locataire principalement pour la poursuite d’un commerce de détail ou d’une entreprise artisanale,
(iii) avec un contact direct entre le locataire et le public et qui
(iv) sont conclues expressément pour une durée égale ou inférieure à un an.

La durée maximale d’un an est donc essentielle et constitue la condition couperet.

D’autres caractéristiques du nouveau régime sont :

La location de courte durée prend fin automatiquement à la date d'expiration du contrat de bail, sans qu’une dénonciation ne soit exigée à cette fin ;

Les parties peuvent convenir par écrit que le contrat de bail –même à plusieurs reprises– soit prolongé aux mêmes conditions, mais la durée totale de la location ne peut être supérieure à un an ;

Quand la durée totale du contrat de bail est supérieure à un an, la loi sur les baux commerciaux est encore d’application ;

Seul le locataire dispose d’une possibilité de résiliation anticipée pour laquelle il doit donner un délai de préavis d’un mois par lettre recommandée ou par exploit d’huissier de justice. Pour le bailleur, il n’est pas prévu de possibilité de résiliation unilatérale;

Les parties peuvent à tout moment, d’un commun accord et par écrit, mettre fin à la location en cours ;

Le locataire peut effectuer des travaux de rénovation de l’immeuble, qui sont utiles pour son entreprise, à condition que
(i) le coût des travaux ne dépasse pas le montant du loyer annuel, et
(ii) qu'il en informe par écrit le bailleur avant le début des travaux à exécuter (et que les travaux ne compromettent pas la sécurité, le bon état ou la valeur esthétique).
Le bailleur peut demander, à la fin de la location, la suppression des travaux. S’il souhaite conserver les travaux, il n’est alors redevable d’aucune indemnité ;

La cession de bail et la sous-location sont interdites par le décret.

En outre, le décret contient encore quelques règles de procédure et précise entre autres que les taxes sur le bien loué (comme le précompte immobilier) sont comprises dans le loyer, sauf convention contraire.

Le décret entre en vigueur le premier jour du deuxième mois suivant sa publication au Moniteur Belge.

19 juillet 2016

Pieter Dierckx - pieter.dierckx@peeters-law.be
Alain De Jonge - alain.de.jonge@peeters-law.be

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