Modification de la loi
sur la copropriété forcée

Législation à venir ...

Le 7 mars 2017, un groupe de travail sur la copropriété,
fondé par le ministre de la Justice Koen Geens, a présenté
un memorandum de recommandation. Ce document
contient des propositions concrètes afin de rendre la
gestion des immeubles d'habitations plus efficace.

Le droit de la copropriété a déjà été changé maintes fois.

Le dernier changement date du 2 juin 2010 (modifié et complété par la loi du 15 mai 2012). Cette loi disposait que le syndic devait adapter l'acte de base existant, le règlement de la copropriété et le règlement d'ordre intérieur à la nouvelle loi et soumettre ces adaptations à l'assemblée générale des copropriétaires, et cela avant le 1er septembre 2013. Ce délai a été prolongé par des lois successives et est expiré à ce jour. Cette adaptation n’a pas été exécutée par toutes les associations de copropriétaires étant donné qu'elles ne souhaitaient pas engager les frais nécessaires.

L'Accord gouvernemental du 9 octobre 2014 a repris la promesse du gouvernement d'assurer un suivi particulier concernant la gestion des copropriétés et les frais y associés. Dans ce contexte, le gouvernement analysera les effets des modifications législatives récentes, les modifiera ou les complétera, en consultation avec les différents acteurs du secteur.

Cette intention a été répétée dans les documents de politique générale de la Justice du Ministre Koen Geens du 10 novembre 2015 et du 3 novembre 2016. Pendant la période entre ces documents de politique générale, le Ministre Koen Geens a créé un groupe de travail mené par deux professeurs et divers acteurs du secteur. Le mémorandum de recommandation du groupe de travail concernant la copropriété a été présentée le 7 mars 2017.

Dans cette note de recommandation, le groupe de travail formule des propositions concrètes pour des changements législatifs afin de rendre la gestion des immeubles d'habitation plus efficace.

En effet, il a été constaté qu’il existait, dans de nombreuses copropriétés, des conflits entre les copropriétaires, qui dans la plupart des cas, n'ont pas choisi de vivre ensemble dans un bâtiment. Ils ont souvent un revenu différent et ne peuvent donc pas tous approuver les réparations nécessaires. Il existe également une distinction entre les propriétaires qui habitent eux-mêmes dans leur appartement et les propriétaires qui louent leur appartement. Ce dernier groupe estime généralement que certains travaux ou réparations ne sont pas nécessaires. Cela entraîne des conflits et des impasses.

La note de recommandation tente de remédier à ces problèmes et contient quatre lignes de forces.

Le ministre Geens a annoncé qu'il transposera ces recommandations dans une nouvelle loi.

Ci-dessous, vous trouverez un bref aperçu des quatre lignes de force :

1. La flexibilisation dans le fonctionnement de l'association des copropriétaires et de ses organes


Une première ligne de force concerne la flexibilité dans le fonctionnement de l'association des copropriétaires et de ses organes.

Pour certaines décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, une majorité qualifiée est requise, par exemple 3/4 pour une modification des statuts ou pour effectuer des travaux sur les parties communes ou la mise en place et la composition d'un conseil de copropriété. Une majorité de 4/5 est requise pour, entre autres, la reconstruction de la propriété ou la réparation de la zone endommagée en cas de destruction partielle ou le changement de la destination du bâtiment ou d'une partie de celui-ci. L'unanimité est requise pour la reconstruction complète de la propriété.

Les majorités qualifiées seront assouplies et rationalisées. Pour une reconstruction totale, l'exigence de l'unanimité ne s'appliquera plus. Pour la démolition ou la reconstruction complète du bâtiment pour des raisons d'hygiène ou de sécurité ou lorsque le coût de l'adaptation aux dispositions légales serait excessif, une majorité de 4/5 sera suffisante. Un copropriétaire peut renoncer à son lot en faveur des autres copropriétaires si sa valeur est inférieure au coût total des travaux. Le prix de ce lot est déterminé d'un commun accord ou par le tribunal.

Les travaux imposés par la loi (comme le remplacement des ascenseurs), les travaux nécessaires pour préserver le bien et les actes de gestion provisoire en ce qui concerne les parties communes, peuvent être décidé à la majorité absolue (50% + 1).

Si la loi impose toujours l'unanimité (par exemple, pour la modification de la répartition des actions de copropriété) et que celle-ci n'est pas réalisée lors de l'assemblée générale en raison de l'absence d'un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle assemblée générale se réunira après une période d'au moins trente jours au cours de laquelle la décision en question peut être prise à l'unanimité par tous les copropriétaires présents ou représentés.

Lorsque la décision serait encore bloqué, et si l'équilibre financier de la copropriété est sérieusement compromis ou si l'association des copropriétaires estime qu'elle est dans l’impossibilité d’assurer la préservation du bâtiment ou sa conformité avec les obligations légales, un administrateur provisoire peut être nommé. Cette nomination peut être demandée par le gestionnaire de l'immeuble ou un ou plusieurs copropriétaires. L'administrateur provisoire peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires dans des circonstances définies. Le coût de l'administrateur provisoire est à la charge de la copropriété.


2. Optimisation de l'efficacité au sein des associations de copropriétaires

Une deuxième priorité est d'optimiser l'efficacité au sein des associations de copropriétaires.

Les statuts seront réduits, de sorte qu’il ne sera pas absolument nécessaire de changer les statuts par acte notarié pour toute modification future de la loi.

Actuellement, un règlement intérieur est facultatif, mais il deviendra obligatoire. Il s'appelera désormais « règlement d’ordre intérieur », et comprendra au moins :

(i) les règles régissant la convocation, la méthode de travail et les pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que le montant des missions et des contrats à partir duquel la concurrence est nécessaire (pour lesquels plusieurs devis doivent être sollicités) ;

(ii) la méthode de désignation du gestionnaire de l'immeuble, ses pouvoirs, la durée de la nomination, etc ; et

(iii) la période annuelle de quinze jours pendant laquelle l'assemblée générale annuelle des copropriétaires aura lieu.

Les copropriétaires sont tenus de contribuer au fonds de réserve au profit de la stabilité de la gestion du bâtiment.

3. Rééquilibrage au sein de la copropriété

Une troisième ligne de force concerne le rééquilibrage au sein de la copropriété.

Lorsque, suite au du règlement de copropriété, la charge d'une partie commune du bâtiment ou groupe de bâtiments est mise exclusivement à charge de certains copropriétaires (par exemple, un ascenseur et escaliers), seuls les copropriétaires concernés peuvent participer au vote à condition que ces décisions ne mettent pas en péril la gestion commune de la copropriété. Voici l'introduction du principe « le payeur décide ». Egalement avec cette mesure on essaie d’éviter un blocage dans la décision.

4. Clarification des copropriétaires

La quatrième ligne de force prévoit une clarification apportée à de nombreux niveaux aux copropriétaires.

Les recommandations du groupe de travail doivent encore être converties en un projet de loi, et ce projet de loi est encore à discuter au Parlement. Nous suivrons de près cette législation.

28 août 2017

Alain De Jonge - alain.de.jonge@peeters-law.be

En savoir plus sur ce sujet: inscrivez-vous à notre Newsletter

E-mail *


   
  La clause d'earn-out dans la convention d'achat d'actions  
  Les PME mieux informées sur le droit belge de la concurrence  
  Prix de transfert - Obligations complémentaires de déclaration  
  Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD) Principaux changements  
  Nouvelle procédure pour le recouvrement de dettes incontestées en B2B  
  Carnet de route concernant des fusions et acquisitions en Belgique (1° partie)  
  Carnet de route concernant les fusions et acquisitions en Belgique (2° partie)  
  Obligation de notification en cas d'une violation de données à caractère personnel  
  Le délégué à la protection des données  
  L'utilisation des images de caméra comme moyen de preuve  
  Comment peut-on exercer son droit à l'oubli?  
  La saisie sur des comptes bancaires à l’étranger est facilitée  
  La réintégration des malades de longue durée : Réintégration dans l’entreprise  
  Crowdfunding - Update  
  La loi « Travail Faisable et Maniable »  
  Carnet de route concernant les fusions et acquisitions en Belgique (3° partie)  
  Carnet de route concernant les fusions et acquisitions en Belgique (4° partie) - Financement des acquisitions  
  Modifications de la loi sur les SIR approuvée par la Chambre